Обязательным эскроу-счетам исполнился месяц

Согласно новому закону, с июля 2019, лишь эскроу-счета являются законным способом получения денег на долевое строительство.

При покупке недвижимости покупатель оценивает ряд важных ему факторов: расположение, площадь, надежность застройщика и другие. Одним из таких факторов является безопасность сделки. Покупать новостройку дольщиков останавливали ряд проблем. 

1. Дольщики не имели гарантий того, что их средства пойдут на возведение объекта.
2. Получая деньги сразу после заключения договора, застройщик не был заинтересован в выполнении заказа в срок.
3. Хотя законом ФЗ No 214 предусматривались штрафы за невыполнение условий застройщиком, однако получить деньги в случае банкротства не представлялось возможным. Приходилось судиться со страховщиком, если объект был застрахован.

Конечно, всегда можно было проверить надёжность застройщика перед покупкой новостройки. Но большинство дольщиков этого не делали, доверяя рекламным буклетам и уговорам продажников.

Изменения 2017 года в 214-ФЗ

Долевое строительство менялось за последние годы. В 2017 году появились следующие новеллы. 

1. Для каждого нового объекта регистрируется новое юридическое лицо.
2. Как только застройщик утвердит документацию и получит разрешение на строительство, ему необходимо подписать договор с одним из аккредитованных банков.
3. Необходимо подтверждение соответствия наименьшего объема уставного капитала нормативу единой площади объектов.
4. У строительной компании должно быть более 3 лет опыта работы на рынке долевого строительства, а так же он должен возвести не меньше 10 000 кв.м.
5. Объем расходов на административные нужды должен быть менее 10%, а авансирование – не более 10%.

Обязательность эскроу-счетов с 1 июля 2019 года

В первую очередь это гарантия для граждан и застройщиков. Первые получают гарантии по приобретению обещанного жилья, а вторые получат деньги тут же после сдачи объекта.

Новый закон вводит следующие нормы:

1. Компания-застройщик обязана заключить договор с одним из 55 аккредитованных банков.
2. Документация и информация о банках с действующими эскроу-счетами должны быть в открытом доступе.
3. При заключении договора все деньги сохраняются на эскроу-счету без права досрочного снятия компанией-застройщиком.
4. Все строительство идет за счет застройщика. Он может получить не более 10% с эскроу-счета только при одобрении госорганов.
5. Гарантом безопасности является банк. До сдачи объекта средства дольщиков будут находиться на эскроу-счету. Снять средства и распоряжаться ими не могут ни дольщики, ни застройщик.

Застройщики будут получать кредиты от банков, с которыми у них заключен договор на эскроу-обслуживание. Обещается также выделение кредитов от государства на льготных условиях. Банк получит гарантию, благодаря средствам на эскроу-счетах.

Трудности для застройщиков с эскроу-счетами и не только

Появились дополнительные требования, относящиеся ко всем строительным компаниям:

1. Требования к сдаче объекта были сильно ужесточены.
2. Застройщик все так же обязан отчислять средства в компенсационный фонд.
3. Государство гарантирует страхование всех денег, хранящихся на эскроу-счетах. Максимальная сумма составит до 10 000 000 руб.

Только малая доля застройщиков сможет взаимодействовать с дольщиками как прежде, эти критерии разработал Минстрой РФ. С целью сохранения рынка долевого строительства, в марте 2019 года был разработан комплекс критериев, позволяющих строительным компаниям продолжить работать на льготных условиях, если объект:

• готов не менее чем на 15% или возводится в рамках комплексного освоения территорий;
• является заказом местных властей;
• относится к проблемным;
• готов на 30% и более;
• число по факту заключенных договоров, должно быть более 10% единой площади помещений МКД.

Под эти условия не попадают даже крупные компании, которые давно занимаются долевым строительством. Очевидно, что данной реформой государство хочет уменьшить долю рынка долевого строительства.

Какие будут последствия у этой реформы?

Граждане участвовали в долевом строительстве, так как цена на квартиру была существенно ниже. Теперь продавать квартиру на стадии «котлована» нельзя, что скажется на росте цен на квартиру. Сделать точный прогноз на повышение цен сложно. Эксперты утверждают, что рост будет минимум на 10%.

Застройщик лишается источника доходов, так как дольщики не будут передавать им деньги. Поэтому строительной компании придётся обращаться в банк за крупными суммами денег. Потом придется выплачивать проценты, а это дополнительные расходы. Банк относится с опаской к столь долгосрочным проектам, поэтому мелким застройщикам будет отказано в кредитах. Поэтому не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям, что приведет к их ликвидации.

Предполагается, что количество нового жилья снизится, а его цена вырастет. В крупных городах, конечно, цены, наоборот, будут несколько снижаться из-за высокой конкуренции застройщиков. К 2020 годы ожидается рост продаж вторичного жилья, которое было приобретено в последние несколько лет. Эксперты так же отмечают, что введение эскроу-счетов может вынудить застройщиков отказаться от скидки, на которую могли рассчитывать дольщики прежде.